先に結論から
LTV（Loan to Value）は「ローン残高 ÷ 不動産の時価」で計算する借入比率です。高いほど資産価値に対して借入が重く、借換え・追加融資・価格下落への耐性に効いてきます。
不動産と借入の話には必ずこの三文字が出てくる。銀行の担当者も、物件資料も、当然のように「LTV」と言う。定義は引き算と割り算だけの単純な比率だが、この一つの数字が、借りられるか・借り換えられるか・下落に耐えられるかという別々の問いに同時に効いてくる。
当てはまる人
収益不動産や住宅ローンを抱えていて、自分の借入比率を一度も計算したことがない人
銀行や物件資料で LTV という言葉に出会い、目安感を持ちたい人
当てはまらない人
物件単体とポートフォリオ全体の LTV を分けて把握し、定期的に更新している人
不動産をこれから初めて学ぶ人（まず個人のバランスシートから）
定義 — 分子はローン残高、分母は「時価」
LTV の定義
LTV は、不動産の現在価値に対して借入がどれだけ重いかを示す比率。分母が「買った値段」ではなく「今の時価」である点が肝になる。
LTV ＝ ローン残高 ÷ 不動産時価 × 100
例：時価 5,000万円・ローン残高 3,500万円 → LTV 70%
分母が時価であることには意味がある。物件価格が下がれば、ローンを一円も追加で借りていなくても LTV は上がる。つまり LTV は自分の返済実績だけでなく、市場の側からも動かされる数字だ。購入時に「頭金2割だから LTV 80%」で始まった物件が、価格下落で 90% になることも、繰上返済と価格上昇で 60% に下がることもある。
LTVが高いと、何が起きるか
LTV が高い状態は、それ自体が直ちに問題というわけではない。効いてくるのは次の三つの場面だ。
第一に借換え。借換え先の銀行は担保余力を見るため、LTV が高い物件は条件交渉の材料が乏しくなる。第二に追加融資。保有物件全体の LTV が高いと、次の物件の融資判断で「すでに借入が重い」と読まれやすい。第三に価格下落への耐性。LTV 90% の物件は 10% の価格下落で担保割れ（残債が時価を上回る状態）に達するが、LTV 60% なら 40% の下落まで余地がある。
ここに示した区分はあくまで大づかみの目安で、金融機関・物件種別・時期によって線の引かれ方は異なる。同じ 70% でも、都心の区分と地方の一棟では読まれ方が違う。
物件単体と、ポートフォリオ全体
LTV には二つの粒度がある。物件ごとの LTV と、保有不動産全体をまとめたポートフォリオ LTV（全ローン残高 ÷ 全不動産時価）だ。銀行が融資判断で見るのは後者を含めた全体像で、銀行担当者の目は物件単体の良し悪しだけでは動かない。
田中家サンプル（45歳・共働き）で見ると、自宅（時価6,500万・住宅ローン残3,800万）と投資用不動産（時価2,300万・ローン残2,000万）を合わせた不動産 8,800万に対し、不動産関連の借入は 5,800万。ポートフォリオ LTV は約66%になる。物件単体では投資用が約87%と高めで、自宅の余力が全体をならしている——という構造まで見えて、はじめて「借入が重いのか」に答えられる。
注意点
本頁の水準区分は一般的な目安であり、融資の可否や条件を保証するものではない。金融機関ごとに担保評価の方法（時価・積算・収益還元）は異なり、同じ物件でも評価額自体が変わる。
時価は査定方法によって幅のある概算値で、実際の売却額とは異なる場合がある。特定の借入水準を推奨するものではない。
自分の LTV は、資産と負債を一枚に並べると見えてきます。